再建築不可物件ってどんなもの?初めて聞いた人でもわかるようにくわしく解説

このサイトでは、再建築不可とは何を意味するものなのか、初めてこのような状態の家の事を聞いた人でも分かりやすく解説しています。
建築許可を得ることができないのが再建築不可物件で、一般的な不動産と比べても価格が安い、これは都内でも同じなのかなど疑問に感じる人も多いのではないでしょうか。
また、売却をせずに自ら住み続けたい人も多いかと思われますが資産価値などを含め住み続けるための工夫についても触れているので参考にされることをおすすめします。

再建築不可物件ってどんなもの?初めて聞いた人でもわかるようにくわしく解説

再建築不可と聞いたとき、これは家を取り壊すと建てることができない土地や古屋付きの不動産をイメージする人は多いのではないでしょうか。
再建築不可物件は法律で定められている環境にない不動産で、再建築不可物件で建築を可能にする方法を知ることでその家は資産価値が高くなります。
色々な解説の中でセットバックや接道義務などの専門用語が登場しますが、これらの用語を把握しておけば再建築不可物件の解説を読んだ際に内容の把握がしやすくなりますし、再建築不可物件のメリットやデメリットも分かるようになるのではないでしょうか。

知りたい再建築不可物件の定義とは?

再建築不可物件の定義ですが、これは建築基準法に決まりがあって、幅4m以上の道路に面しており、かつ面している部分の長さが2m以上あることの2つの条件のうち、どちらか少なくとも一方を満たさないような土地に建っている物件がこれに該当します。
イメージ的に言えば、再建築不可物件とは、狭い路地の奥にあって周囲を他人の土地に囲まれているようなものと思って大きくは間違っていません。
そして、この建物は、そのまま住み続けたり利用し続けたりするのは認められるものの、一旦取り壊したが最後、その土地には新しく建物を建築することができません。
まさに、再建築が不可とされているわけです。
これは、1950年よりも前は合法だったのですが、やはり火事の際に消火活動に支障があるということで法律が変わり、その後は新しく建築できないように取り決められた経緯があります。
従って、今の再建築不可能物件とは基本的に全て1950年よりも前の時代に建てられたものです。

再建築不可物件が相場より安い理由は?

日本では木造住宅が主流ですが、その寿命は概ね30年程とされています。
実際にはその目安を大きく超えて居住することも珍しくありませんが、耐震性を十分確保しながら、各種設備をトラブルなく使用することを前提にするとたしかに寿命があることは理解できます。
最近では高度経済成長期に建築された住宅の老朽化や空き家の増加が意識され、社会問題になっています。
少子高齢化が著しい地方では特に深刻になっていますが、都市部においても違った形で、高齢化社会の弊害が顕在化するようになっており、再建築不可物件の増加が顕著になっています。
再建築不可物件とは今日小住宅が犇めき合っている都市エリア近郊を中心に増加しており、建築基準法や都市計画法などの法令制限に引っかかり、新築住宅を建築することが困難な土地をさします。
新築住宅をたてることができないため、土地の利活用は大きな制限をうけるため、資産価値も相場に比較すると安いのが現状です。

再建築不可物件を買うメリットは?

再建築不可物件は、建て替えることができないという大きな問題はありますが、その分安価に購入できるというメリットがあります。
再建築不可物件は、一般的な物件と比べて需要が少ないので、周辺の同等物件と比べて5割以下の価格で購入できるケースも少なくありません。
そのため、都心部や駅周辺など通常物件では予算的に手が届かないというエリアでも、再建築不可物件であれば購入できる可能性は十分にあります。
固定資産税が安いのもメリットのひとつです。
不動産の所有者が毎年納める必要がある固定資産税は、各自治体が独自に評価した物件の価格に対して課されますが、建て替えが認められていない再建築不可物件は固定資産税の評価額も低くなるのが一般的です。
また、固定資産税の評価額は都市計画税や贈与税、相続税などを計算する際の基準税額としても用いられるので、一般的な物件と比べて維持や贈与、相続するためにかかる税金を安く抑えることができます。

再建築不可物件を買取する方法は?

再建築不可物件は家の解体後にその土地に新たに家を建てられないため担保の価値が低く、買取する際には基本的に大手金融機関による融資を受けることができません。
再建築不可物件を買い取りする方法はいくつかあり、まず現金で購入することです。
現金で購入するのであれば、担保として再建築不可物件を預けることはなく融資を受ける必要がありません。
具体的には、貯蓄のフル活用や両親や家族による援助等になります。
次に、ノンバンクのローンを利用して購入する方法です。
預金業務をおこなわず不動産購入資金などを融資してくれるノンバンクのローンであれば、利用できる可能性があります。
しかし、金利が高くなるなど利用条件が厳しくなることが多いので気をつけなければなりません。
さらに、再建築不可物件をセカンドハウス、別荘として購入する場合はメインハウスを追加担保にすることで融資を受けられ購入することが可能です。
また、両親や親族などに連帯保証人を務めてもらうことで、融資を受けられる可能性もあります。

投資としての再建築不可物件の購入

再建築不可物件とは、現在その土地に建っている住宅等をそのまま使用するのは構わないが、いったん更地にしてしまうと再び建てることができない不動産物件のことです。
土地の形状や道路との接地状況が現行の法律に定める基準を満たしていないため、このような制限が設けられています。
つまり再建築不可物件とは商品価値にキズのついた物件ということになるわけですが、その分だけ価格が安いため、投資目的で購入すれば、上手な活用を図ることも可能です。
現在建っている住宅を貸家として供用すれば、買値が低かった分高い収益性が期待できます。
建て替えはできなくても手を加えることは可能なので、リフォームを行えば賃貸物件としての魅力も高まります。
また、民泊に活用するというのも、十分検討に値する投資手法です。
再建築不可物件は住宅街の路地の奥などにあることが多いのですが、短期の宿泊利用者を対象とするのであれば駅からの遠さなどはそれほど大きなハンデとはなりません。

再建築不可物件が再建築できる条件とは?

再建築不可物件でも再建築できますが、いくつかの条件があります。
まず、道路の位置指定を申請することです。
再建築不可物件は、建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなくてはならないという接道義務を満たさないものがほとんどですが、所有する土地を特定行政庁から位置指定道路として認めてもらえれば再建築できます。
また、幅員を2m以上にすることでも可能です。
これには隣接地の土地所有者と交渉して、隣接地を分筆して土地を購入するか、一部土地を賃貸借するという方法があります。
さらに接道義務を満たしておらず、隣接地の賃貸借や購入が難しい場合でも、43条但し書き道路の申請が認められれば建築可能です。
この43条但し書き道路になるためには、「敷地の周囲に広い空地を有している」「特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めている」という条件があり、建築審査会の許可を得られれば建築が認められます。

再建築不可物件する時に知っておくデメリット

再建築不可物件とは建築基準法によって新たな住宅を建てることができない物件であるため、そのために様々なデメリットがあります。
一般的に不動産を購入する場合の多くは住宅を建設するためであることから、利用価値がないと判断され評価額が低くなってしまうことになります。
再建築不可物件は新たなの住宅を建設できないと言うものであるため、現在の建物はそのまま利用することができることから、これを再利用しようとする場合には非常に効率的なものと考えられる面も少なくありません。
評価額が低いことから安く購入でき、さらに固定資産税も安く済ませることができる可能性が高いものです。
しかしこの建物が老朽化し取り壊さなければならなくなった場合には、新たに建てることができないため、一気に利用価値がなくなってしまうことが少なくありません。
再建築不可物件を利用する場合には、このようなデメリットがあることを十分に認識して利用することが大切です。

セットバックできる再建築不可物件を探す

4mの幅員の道路で中心から2mの位置に敷地の境界があり、その道に対して2m以上の隣接ポイントがある場合はそのまま家を建築することができます。
しかし、隣接ポイントとなる部分が2m未満のときには再建築不可物件になりますし。
中心から2m未満の道路でしかもそれが法律上の道路ではない、いわゆる私道などでは再建築不可となってしまうため家の価値や資産としての価値が低くなりがちです。
仮に、法定道路に面していて設置している部分が2m未満、改良することでその距離を伸ばすことができる場合は再建築不可物件も建築ができるようになりますし、道路の中心からの幅が1mしかないときでも土地のセットバックを1m行うことで建築ができる土地に変えることも可能です。
ただ、セットバックの距離が1mとなったときなど敷地面積そのものが小さくなってしまうので、建築できる家の大きさは狭くなることをある程度把握しておくなどが大切ではないでしょうか。

イメージがしっかりしていれば再建築不可物件もあり?

再建築不可物件とは、現行の建築基準法に適合していない建物のことです。
そのため、もし取り壊した場合は再び物件を立てることができません。
再建築不可物件の場合は周辺の相場に比べて安いため、お得に購入できると言えます。
しかし、再建築不可物件だと分かっていない状態で購入すると、後悔する可能性が高いでしょう。
こういう物件の場合は、確かに安く購入できるためラッキーと思うかもしれませんが、建物が老朽化していたり、日当たりが悪かったり、周辺道路が狭かったりするなど住む環境として劣悪なケースも少なくありません。
結果的に安く購入できますが、高値で売却できないことになります。
普通の家に住みたいと思っている人に、再建築不可物件は勧められません。
ただし、どういう環境が分かっていて、住むためのイメージが十分にできている人には、別に購入しても構わないと言えます。
購入する場合は、自己責任でしっかりと見極めるようにしましょう。

再建築不可物件に関する情報サイト
再建築不可物件を知ろう

このサイトでは、再建築不可とは何を意味するものなのか、初めてこのような状態の家の事を聞いた人でも分かりやすく解説しています。建築許可を得ることができないのが再建築不可物件で、一般的な不動産と比べても価格が安い、これは都内でも同じなのかなど疑問に感じる人も多いのではないでしょうか。また、売却をせずに自ら住み続けたい人も多いかと思われますが資産価値などを含め住み続けるための工夫についても触れているので参考にされることをおすすめします。

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